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银行放贷可能还有顾虑

2020-12-26 11:12

对于多数房地产开发商而言,土地储备也并非难言之隐。从上市房企公布2013年土地储备情况来看,碧桂园储备土地3908万平方米,恒大地产期末土地储备更高达1.51亿平方米。

北京方面,2013年9月,融创以21亿的总价加异地建27.8万平米医院的出价夺得北京农展馆地块,折合楼面价73099元/平米,成为北京新单价地王,并于去年引资12.25亿元合作开发,但开发商开盘15万元每平方米的售价,预计短期仍难以获得审批。

这块2011年6月被香港上市公司合景泰富收入囊中的地块,规划面积16424.7平方米,由其子公司以7.1亿元拿下,溢价率高达140%,成为当时名副其实的“地王”。

随着今年碧桂园毛利下降、单方土地成本上升,其土地储备也降低了122万平方米。而从北京、广州、南京等地多个高价地块的去化情况看,“地王”焦虑确实长期存在。

“由于崇文门菜市口地块位于核心位置,考虑周边居民投诉等因素,一些时段无法施工,进度也可能变慢。”陈晓分析说,他坦言自己曾经也有过开发七年才完工的项目,其中原因复杂,所以甚至也不排除崇文门这个项目施工七八年的可能。

以近年来火热的物流园区为例,相当一部分企业主要通过土地出让创收,赚取土地溢价。“在江苏南通做工程的时候我就发现一些企业拍下工业用地后,虽然建造了厂房,但不使用或雇几个工人,实际上并不工作,之后等地价上涨再找机会改变土地性质。”陈晓透露:“很多时候,恰恰因为闲置土地当时拿地成本低,银行更愿发放贷款帮助其继续扩张,对于没有囤地之嫌的企业,由于近两年土地价格高,银行放贷可能还有顾虑,这也间接导致了不断囤地卖地的空心化、非理性的繁荣。”

而到底是“魔方”还是“摩登汇”抑或其他名称,记者致电合景房产北京分公司时,接线人员竟表示分公司方面并不知情。而据施工现场多名人员介绍,该地块的确是要建一个高端购物中心,但具体定位也不清楚。尽管如此,种种迹象表明,自北京市国土局7月启动闲置土地处置程序以来,该地块的开发进度已明显加快。

虽然价格不低,但由于位置近邻北京市地铁5号线d出口,周边已有新世界百货、国瑞城、soshow等成熟商业,离北京火车站也只有一站之遥,再加上人流量大、购买力强,确实是业内广为认可的聚金之地。

今年楼市增速趋缓,一些地块受到“冷遇”,但土地价值依旧可观。

今年7月商务部电子商务司副巡视员聂林海在2014中国国际电子商务大会上也对物流业囤地现象进行批评,直指阿里巴巴ceo马云所创建的菜鸟网络:“马云准备做菜鸟平台,因为根据他的逻辑,他不是做虚拟平台,从淘宝、天猫、支付宝还有云计算,如果他做一个物流的第四方智慧平台,则是对我们国家作出重大贡献,但是他走歪了,到处建物流基地建仓储,因为经不住诱惑,地方政府太重视电子商务,给他非常便宜的地。”而据知情人透露,上万亩的土地,菜鸟网络目前用到的也只有十几万平方米。

2013年7月24日,中粮以23.6亿元总价拿下孙河地王,剔除保障房,商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。而此前进入该区域的龙湖、泰禾、首开所拿的同类地块楼面地价分别约为2.02万元/平方米、2.94万元/平方米、2.63万元/平方米,目前已基本套现离场,但中粮拿下孙河地块已一年多,直到近日才迟迟发布入市消息,随着今年孙河乡“bcde地块”的数次流拍,该地块去化前景更加扑朔迷离。

根据国土资源部2012年7月1日开始施行的《闲置土地处理办法》,超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地判定为闲置用地。其中,未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。

一些省市加大了闲置土地的惩治力度,局部囤地热潮悄然退去,但闲置土地问题依旧是“老大难”:为了短期收益,包括房地产、物流业在内的多个行业普遍流行着圈地、囤地的粗放增长模式,同时也为企业和行业埋下了危机的种子。

针对政府原因导致延期的质疑,海南省国土环境资源厅厅长陈健春也承认,政府原因造成的闲置,一方面表现为,将未完成拆迁清表的土地、缺乏基础设施建设的土地、缺乏相关证件和法律依据的土地进行出让,结果被企业当作挡箭牌不开发,等着增值。

“土地现在也没以前那么火了,但物流、商业地产、养老还是很好的方向,土地只是一种工具,不是真正能发大财、赚大钱的手段。”宋龙涛分析,在土地方面沉淀过多资金,不但会吞噬公司的现期盈利,也会埋下被高层次市场淘汰的种子。

今年以来,海南省加大了闲置土地的清理、打击力度。先是对闲置土地面积较大的鲁能、中信等12家企业负责人进行约谈,紧接着又约谈了闲置土地处置进展缓慢的琼海市、乐东黎族自治县政府主要负责人,开展面对面督察。

另一个例子是,5年前北京一家规划建筑面积17万平方米的“绿色食品物流基地”,如今已经是均价2.8万元每平方米的商品楼。

“但如果闲置原因在于开发商,则可以说是延期,如果原因不是开发商就是无限期了。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在记者采访时表示:“政策从来不缺,最后结果之所以都不了了之,原因大部分归根结底都在地方政府。按道理说,政府应该出让干净的地,拆迁等工作都完成了,但是很多时候地方政府出让的地本身就是带有问题的。”

同策咨询研究部总监张宏伟分析:由于调控政策的继续从紧,导致开发企业资金面越来越紧张,部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力,以应对市场的不确定性。一些开发商由于拿地阶段比较激进,导致面粉贵过面包,地王频现,而这些地块立即开发入市肯定会亏本

9月24日,北京崇文门菜市口地块的围挡里泵车进进出出,高耸的塔吊不断搬运成吨的钢筋和铁管,一扇常关的门也向公众敞开,展示着三年来“犹抱琵琶半遮面”的施工进度。

“当然,如果马云的菜鸟网络能借助物流产业发展的新机遇,加速o2o布局,加强土地集约利用,真正推进地方产业发展,也能洗清一些嫌疑。”一名不愿具名的物流专家表示:“否则就会像鲁能、华润、中信等大型房企一样,虽凭借为地方政府建设城市配套获得大量土地使用权回报,但也难免被约谈、处理的命运。”

更深层次看,土地问题事关民生、政策和增长结构,不是一个行业的问题,也不是某家公司的问题。地产发展趋缓的时代背景下,驱除非土地资源非理性、泡沫化因素迎来契机,回归土地本质、集约利用土地资源应成为各行业前行的根本与源泉。

“没有开发商愿意主动囤地十年八年的。”张大伟认为,并一再强调自己并非为开放商说话:“大部分开发商都是要回笼资金的,花费5亿元囤两年有可能,但鲜有人像李嘉诚那样长时间囤地。因为谁也不敢判断十年后能涨那么多,真有那么神的话,那都是李嘉诚了。老是捂在那,企业会倒闭的。”

但为什么很多企业,明知所购地块达不到土地出让标准,仍然愿意买?在陈健春看来,恰恰是这些达不到土地出让标准的土地,在出让程序、价格上往往有缝可钻,让企业有购买冲动。

“按照相关规定,我们一般有两次顺延机会,每次时限是6个月,最多两年也到头了。不过我们还可以采取分期开发的方式延长这个时间。”陈晓表示:“当然,从相关法规上看,崇文门菜市口地块确实有囤地嫌疑。”

类似物流行业,改革红利的释放还让农业、旅游、养老等行业屡现囤地现象。不过在华晨创投投资总监宋龙涛看来,土地增值比较复杂,毕竟土地的价值具有不确定性,还要特别考虑其合法性,比如是不是通过招拍挂程序,土地性质、用途是否符合规划,等等。

记者就施工问题咨询了北京市亦庄开发区某房地产开发公司的项目经理陈晓(化名),他分析说:“目前有泵车进出主要是因为在做路面硬化、场地平整工作,因为挖土、运材料要车。按照正常进度,每修一层需要一个月时间,从2011年到现在,三年时间只建了一层半,确实有点慢。但如果从7月开始算,目前的进度也还算正常。比起长实集团董事局主席李嘉诚9年三分之二项目未完工,合景泰富还算是按部就班。”

但市场周期进入低谷期后,开发商是否会主动囤地呢?同策咨询研究部总监张宏伟分析:“由于调控政策的继续从紧,导致开发企业资金面越来越紧张,部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力,以应对市场的不确定性。一些开发商由于拿地阶段比较激进,导致面粉贵过面包,地王频现,而这些地块立即开发入市肯定会亏本。”

另一方面,地方政府乱改规划,有的甚至“一地一规划,一任一规划,一想法一规划”,确实也让企业开发无从进行。“相应的法规和规范也理应逐步得到落实。而防止新的闲置土地产生的根本办法在于,深入调整经济结构、摆脱土地财政依赖、建立合理有序的土地市场秩序、完善土地利用监督机制。”北京富程律师事务所高级合伙人李吉伟认为。

的确有消息称,合景泰富2012年6月才完成现状监测并进行方案安全评估,2013年7月10日完成论证和审核,但具体是否为开放商主观原因不得而知。

实际上,针对当年国内物流用地空置高达60%的现象,2013年6月,国务院印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》,禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地,并鼓励以租赁方式供地,再通过设定有效的租赁期限,防止土地闲置浪费。

就是在这样寸土寸金的地盘,从2013年底开始“挖坑”,到今年6月份还只是出现了一个较大的坑。不过,中华工商时报记者日前走访观察时,该项目约四层的地下部分已建造了一层半,门口每天都有来自北京住总集团等单位的泵车来往,该地块围挡的变化也耐人寻味:原来“见证摩力的时刻——未完待续”的幕布已经“揭开”,“摩方”、“摩登汇”的创意广告开始显露真容。

某香港上市房企董事会主席接受记者采访时也承认,其拿地后一般也是放两年再开发,其中东北有块地2004年拿到,2006年底成立公司,2007年才开发,“有些时候最重要的还是看风向,风向好才开发。”